Memiliki aset dan properti sudah pasti akan dihadapi oleh kewajiban perpajakan, namun bagi pemula yang baru memiliki properti mungkin akan dihadapi oleh kebingungan karena adanya berbagai macam pungutan yang terlihat serupa, tetapi tentu memiliki arti dan fungsi yang berbeda seperti BPHTB dan PBB. Mari kita mengenal lebih jauh arti dari kedua pajak tersebut.
BPHTB (Bea Perolehan atas Hak Tanah dan Bangunan
BPHTB merupakan pajak yang dipungut oleh pemerintah daerah kepada orang pribadi atau badan yang memperoleh suatu hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan hak yang dimaksud dapat terjadi dengan berbagai cara yaitu seperti jual beli, hibah, dan warisan. BPHTB saat ini diatur dalam UU No. 1 Tahun 2022 (UU HKPD) yang mana berarti BPHTB menjadi salah satu pajak daerah dengan pengenaan tarif, besaran nilai tidak kena pajak dan tata cara pembayarannya bergantung pada peraturan daerah yang berlaku.
Subjek pajak dari BPHTB merupakan orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan seperti seseorang yang membeli rumah/tanah, menerima hibah tanah, seorang ahli waris yang mendapatkan warisan tanah/rumah dari pewaris. Objek pajak ini yaitu peristiwa yang mengakibatkan terjadinya perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan yang mana peristiwa tersebut seperti jual beli tanah atau bangunan, hibah, warisa, hingga hadiah.
Tarif dari BPHTB seperti diatur dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang HKPD, yang terdapat pada Pasal 47 ayat (1) yaitu tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima persen).
Rumus BPHTB:
BPHTB = 5% × (NPOP – NPOPTKP)
Contoh kasus:
Bu Ria membeli sebuah rumah dari Bu Andini dengan harga Rp850.000.000. Berdasarkan ketentuan di daerah tersebut, NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) ditetapkan sebesar Rp80.000.000. Maka perhitungannya adalah sebagai berikut:
Perhitungan:
BPHTB = 5% × (NPOP − NPOPTKP)
BPHTB = 5% × (Rp850.000.000 − Rp80.000.000)
BPHTB = 5% × Rp770.000.000
BPHTB = Rp38.500.000
Maka, BPHTB yang harus dibayarkan oleh Bu Ria adalah sebesar Rp38.500.000 sebelum proses peralihan hak atas tanah dan bangunan tersebut dapat diselesaikan.
PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)
PBB merupakan pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan yang memberikan keuntungan atas kedudukan sosial ekonomi bagi seseorang atau badan. PBB bersifat kebendaan (tanah dan
bangunan) maka besaran tarifnya ditentukan dari keadaan objek bumi dan bangunan yang ada. PBB diatur dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang perubahan atas Undang-Undang (UU) No. 12 Tahun 1985 terkait Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) & Undang-Undang (UU) No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak dan Retribusi Daerah.
Subjek dari PBB adalah orang pribadi atau badan yang memiliki hak atas bumi, memperoleh manfaat atas bumi, serti memiliki, menguasai, atau memperoleh manfaat atas bangunan. Sedangkan objek pajaknya yaitu rumah, bangunan usaha, tanah, sawah, hingga tambang.
Untuk mengetahui nilai dari PBB didasarkan pada NJOP tanah atau bangunan terkait dan NJOPTKP. NJOPTKP adalah batas nilai objek pajak yang tidak dikenakan PBB. Besarnya ditetapkan oleh pemerintah daerah dan berfungsi sebagai pengurang NJOP sebelum PBB dihitung.
Tarif dari PBB khususnya PBB-P2 (pajak atas bumi dan/atau bangunan) terdapat dalam Pasal 41 UU HKPD, tarif yang berlaku berdasarkan pada daerah setempat dengan besar tarif PBB-P2 paling tinggi yaitu maksimal sebesar 0,5%.
Contoh kasus:
Bapak Bimo memiliki sebuah rumah dengan nilai NJOP Bumi yaitu Rp300.000.000, NJOP Bangunan Rp500.000.000 dan NJOPTKP sebesar Rp15.000.000. Maka perhitungannya adalah sebagai berikut:
NJOP Total = NJOP Bumi + NJOP Bangunan
= Rp300.000.000 + Rp500.000.000
= Rp800.000.000
Pengurangan:
NJOP Total – NJOPTKP = Rp800.000.000 – Rp15.000.0000 = Rp785.000.000
PBB = Tarif × Dasar Pengenaan Pajak
= 0,2% × Rp785.000.000
= Rp1.570.000
Maka, PBB yang harus dibayarkan oleh Bapak Bimo adalah sebesar Rp1.570.000
Secara singkat, BPHTB dan PBB dibedakan dari bentuk pajak yang dipungutnya. Jika BPHTB dikenakan atas terjadinya perolehan hak suatu tanah dan/atau bangunan, maka PBB dikenakan atas kepemilikan tanah dan bangunannya tersebut.
