Pada dunia perpajakan kita pasti akan dijumpai dengan berbagai macam istilah dan singkatan. Kali ini kita akan mengenal apa itu NJOP dan NPOP. Apakah keduanya sama dan saling berkaitan?
Dalam perpajakan atas tanah dan bangunan, pemerintah memerlukan suatu nilai sebagai dasar untuk menghitung pajak yang terutang. Namun, nilai yang digunakan dapat berbeda tergantung dengan jenis pajaknya seperti NJOP dan NPOP, keduanya merupakan nilai dari objek pajak tetapi memiliki fungsi pada pajak yang berbeda.
NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)
NJOP adalah Nilai Jual Objek Pajak yang merupakan harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. NJOP menjadi dasar utama untuk mengukur besarnya pajak atas tanah dan/atau bangunan yang dibayarkan setiap tahun. NJOP biasanya digunakan pada perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Berikut adalah cara menghitung NJOP:
1. Mengukur atau melihat luas tanah yang terdapat datanya dari sertifikat untuk mengetahui luasnya secara total dalam satuan meteri persegi (m2).
2. Menghitung luas bangunan yang berdiri di tahan tersebut dalam satuan meteri persegi (m2).
3. Mencari nilai NJOP per meter persegi yang terdapat di SPPT PBB.
4. Menghitung total dari NJOP dengan rumus berikut:
NJOP = (Luas Tanah × NJOP Tanah/m²) + (Luas Bangunan × NJOP Bangunan/m²)
Contoh kasus:
Pak Hendrik memiliki rumah dengan luas tanah yaitu 200 m² dan NJOP tanah sebesar Rp1.500.000/m² kemudian luas bangunannya yaitu 120 m² dengan NJOP bangunan yaitu sebesar Rp1.000.000/m². Berikut adalah perhitungannya:
NJOP = (200 m² × Rp1.500.000.000 m²) + (150 m² × Rp100.000.000 m²)
NJOP = Rp300.000.0000 + Rp120.000.000
NJOP Total = Rp420.000.000
NJOP ini merupakan nilai objek pajak yang menjadi dasar dari perhitungan PBB. Nilai NJOP sebesar Rp420.000.000 masih perlu diproses dengan ketentuan PBB (pengurangan NJOPTKP dan tarif PBB) untuk mendapatkan nilai akhir pajak yang harus dibayarkan.
NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak)
NPOP merupakan singkatan dari Nilai Perolehan Objek Pajak. Dalam dunia properti dan perpajakan di Indonesia NPOP merupakan nilai dari transaksi dari suatu perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. NPOP menjadi dasar utama dalam perhitungan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). NPOP diperoleh berdasarkan jenis perolehan hak atas tanah/bangunan itu sendiri.
Sebagai gambaran, Bayu ingin menjual rumahnya kepada Ardi dengan harga Rp850.000.000. Kesepakatan jual beli ini kemudian dicantumkan dalam Akta Jual Beli (AJB). Karena adanya transaksi tersebut maka terjadilah perolehan hak atas tanah dan bangunan, maka timbulah kewajiban BPHTB. Maka nilai dari NPOP-nya adalah Rp850.000.000 yang diperoleh dari harga transaksi yang telah disepakati antara Bayu dan Ardi.
Baik NJOP maupun NPOP sama-sama berkaitan dengan nilai atas tanah dan/atau bangunan, namun keduanya memiliki fungsi yang berbeda dalam perpajakan. NJOP digunakan dalam Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang dikenakan atas kepemilikan properti, sedangkan NPOP digunakna sebagai dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang muncul akibat terjadinya perolehan hak atas suatu properti.
