Penerapan PSAK 73 yang mengadopsi IFRS 16 membawa perubahan penting dalam akuntansi sewa, di mana hampir seluruh transaksi sewa harus diakui dalam laporan posisi keuangan. Salah satu aspek krusial dalam penerapan standar ini adalah penentuan masa sewa (lease term), karena menjadi dasar dalam pengukuran liabilitas sewa dan aset hak guna.

Masa sewa tidak selalu sama dengan durasi kontrak. Dalam praktiknya, entitas harus mempertimbangkan berbagai faktor ekonomi, termasuk kemungkinan perpanjangan atau penghentian kontrak. Oleh karena itu, penentuan masa sewa membutuhkan pertimbangan profesional (judgment) yang memadai.

Menurut IFRS 16, masa sewa didefinisikan sebagai:

“The lease term is the non-cancellable period for which a lessee has the right to use an underlying asset, together with (a) periods covered by an option to extend the lease if the lessee is reasonably certain to exercise that option; and (b) periods covered by an option to terminate the lease if the lessee is reasonably certain not to exercise that option.”

Definisi ini menunjukkan bahwa masa sewa terdiri dari tiga komponen utama, yaitu periode yang tidak dapat dibatalkan, opsi perpanjangan, dan opsi terminasi.

Komponen Masa Sewa

1. Periode non-cancellable merupakan periode minimum dalam kontrak yang tidak dapat dibatalkan tanpa konsekuensi signifikan. Periode ini selalu menjadi bagian dari masa sewa.
2. Opsi perpanjangan (extension option) dimasukkan ke dalam masa sewa jika entitas memiliki tingkat keyakinan tinggi (reasonably certain) untuk menggunakan opsi tersebut. Dalam hal ini, standar menekankan pentingnya mempertimbangkan seluruh faktor yang memberikan insentif ekonomi.
3. Opsi terminasi (termination option) diperlakukan secara sebaliknya. Jika entitas reasonably certain tidak akan menghentikan kontrak lebih awal, maka periode setelah opsi terminasi tetap dimasukkan dalam masa sewa.

Konsep Reasonably Certain

Konsep reasonably certain merupakan inti dari penentuan masa sewa. Standar menyatakan:

“A lessee is reasonably certain to exercise an option when the lessee has a significant economic incentive to do so.”

Dengan demikian, penilaian tidak hanya didasarkan pada niat manajemen, tetapi harus didukung oleh kondisi ekonomi yang kuat, seperti biaya relokasi yang tinggi, lokasi aset yang strategis, atau investasi signifikan dalam aset sewaan.

Reassessment Masa Sewa

Masa sewa tidak bersifat tetap dan harus ditinjau kembali apabila terjadi perubahan signifikan dalam kondisi yang mempengaruhi keputusan entitas.

“A lessee shall reassess whether it is reasonably certain to exercise an extension option upon the occurrence of a significant event or change in circumstances.”

Contoh kondisi tersebut antara lain perubahan strategi bisnis atau keputusan untuk relokasi.

Penentuan masa sewa dalam PSAK 73 dan IFRS 16 tidak hanya didasarkan pada durasi kontrak, tetapi juga melibatkan evaluasi atas opsi perpanjangan dan terminasi dengan mempertimbangkan konsep “reasonably certain”. Oleh karena itu, entitas perlu menggunakan pertimbangan profesional yang didukung oleh analisis ekonomi yang memadai agar menghasilkan laporan keuangan yang andal dan relevan.

Referensi:

• IFRS 16. (2016). Leases. IASB.
• PSAK 73. (2020). Sewa. DSAK IAI.