Dalam perjanjian BOT ada pihak yang terlibat yaitu Investor dan Pemegang Ha katas Tanah. Bagaimana aspek pemajakan pada masing – masing pihak tersebut?

Aspek Pajak bagi investor

  1. Penghasilan bagi Investor

Penghasilan investor sehubungan dengan perjanjian bangun guna serah adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh investor dari pengusahaan bangunan yang didirikan antara lain:

    1. Sewa dan penghasilan sehubungan dengan penggunaan harta;
    2. Penghasilan sehubungan dengan hak pengusahaan bangunan seperti penghasilan dari pengusahaan hotel, pusat fasilitas olah raga (sport center), tempat hiburan, dan sebagainya;
    3. Penggantian atau imbalan yang diterima atau diperoleh dari pemegang hak atas tanah apabila masa perjanjian bangun guna serah diperpendek dari masa yang telah ditentukan.
  2. Biaya bagi Investor
  • Biaya yang boleh dikurangkan dari penghasilan bruto bagi investor adalah biaya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dan dengan memperhatikan pasal 9 ayat (1) Undang-undang PPh berkenaan dengan pengusahaan bangunan yang didirikan berdasarkan perjanjian bangun guna serah tersebut.
  • Biaya-biaya yang dikeluarkan oleh investor untuk mendirikan bangunan merupakan nilai perolehan investor untuk mendapatkan hak menggunakan atau hak mengusahakan bangunan tersebut, dan nilai perolehan tersebut oleh investor diamortisasi dalam jumlah yang sama besar setiap tahun selama masa perjanjian bangun guna serah.
  • Apabila masa perjanjian BOT lebih pendek dari yang telah ditentukan dalam perjanjian, sisa biaya pembangunan yang belum diamortisasi boleh diamortisasi sekaligus pada tahun berakhirnya masa BOT yang lebih pendek tersebut.
  • Apabila masa perjanjian BOT lebih panjang dari yang telah ditentukan dalam perjanjian karena adanya penambahan bangunan, maka biaya penambahan tersebut ditambahkan dengan sisa yang belum diamortisasi dan jumlah tersebut diamortisasi hingga berakhirnya masa BOT yang lebih panjang tersebut.
  • Amortisasi biaya mendirikan bangunan dimulai pada tahun bangunan tersebut digunakan atau diusahakan. Apabila pembangunan meliputi masa lebih dari satu tahun sebelum dapat digunakan atau diusahakan, maka biaya yang telah dikeluarkan harus dikapitalisasi.

Aspek Pajak bagi Pemegang Hak Atas Tanah

  1. Penghasilan bagi Pemegang Hak Atas Tanah
    Penghasilan yang terima atau diperoleh pemegang hak atas tanah sehubungan dengan perjanjian bangun guna serah dapat berupa :
    1. Penghasilan yang diterima/diperoleh pemegang hak atas tanah sehubungan dengan perjanjian BOT dapat berupa: Pembayaran berkala yang dilakukan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah dalam atau selama masa BOT, Bagian dari uang sewa bangunan, Bagian keuntungan dari pengusahaan bangunan dengan nama dan dalam bentuk apapun yang diberikan oleh investor, Penghasilan lainnya sehubungan dengan perjanjian bangun guna serah yang diterima atau diperoleh pemegang hak atas tanah.
    2. Dalam hal bangunan yang didirikan oleh investor tidak seluruhnya menjadi hak investor tetapi sebagian diserahkan kepada pemegang hak atas tanah, maka bagian bangunan yang diserahkan oleh investor merupakan penghasilan bagi pemegang hak atas tanah dalam tahun pajak yang bersangkutan. Atas penyerahan tersebut terutang PPh sebesar 5% dari jumlah bruto nilai yang tertinggi antara nilai pasar dengan nilai jual obyek pajak (NJOP) bagian bangunan yang diserahkan sebagaimana dimaksud dam UU Nomor 12 Tahun 1985 tentang PBB sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 12 Tahun 1994, dan harus dilunasi oleh pemegang hak atas tanah selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah setelah penyerahan.
    3. Bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah setelah masa perjanjian BOT berakhir adalah merupakan Obyek PPh berdasarkan ketentuan Pasal 4 ayat (1) UU PPh. Nilai perolehan atas bangunan yang diterima dari investor adalah sebesar nilai pasar atau NJOP yang merupakan dasr pengenaan PPh. Atas penyerahan tersebut terutang PPh sebesar 5% dari jumlah bruto nilai yang tertinggi antara nilai pasar dengan nilai jual obyek pajak (NJOP) bagian bangunan yang diserahkan sebagaimana dimaksud dam UU Nomor 12 Tahun 1985 tentang PBB sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 12 Tahun 1994, dan harus dilunasi oleh pemegang hak atas tanah selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah setelah penyerahan.
    4. Pembayaran PPh sebesar 5% yang dilakukan oleh pemegang hak atas tanah atas penyerahan bangunan yang dilakukan oleh investor bagi WP orang pribadi bersifat final dan bagi WP Badan merupakan pembayaran PPh Pasal 25 yang dapat diperhitungkan dengan PPh terutang untuk tahun pajak yang bersangkutan.
    5. Dikecualikan dari pengenaan PPh sebesar 5% apabila pemegang hak atas tanah adalah badan pemerintah.
    6. Nilai bangunan yang diterima oleh pemegang hak atas tanah merupakan nilai perolehan bangunan apabila bangunan tersebut dialihkan kepada pihak lain.
  1. Biaya bagi Pemegang Hak Atas Tanah
    Biaya yang dapat dikurangkan oleh pemegang hak atas tanah selama masa bangun guna  serah adalah biaya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dan dengan memperhatikan Pasal 9 ayat (1)  Undang-undang Pajak Penghasilan (PPh).

Tarif Pajak

Besarnya tarif pajak penghasilan (PPh) yang terutang sebesar 5% dari jumlah bruto dari nilai tertinggi antara nilai pasar dengan NJOP bagian bangunan yang diserahkan oleh pemegang hak atas tanah tersebut merupakan nilai perolehan bangunan bagi pemegang hak atas tanah.

Pembayaran PPh sebesar 5% yang dilakukan oleh pemegang hak atas tanah atas penyerahan bangunan yang dilakukan oleh investor bagi wajib pajak orang pribadi bersifat final dan bagi wajib pajak badan merupakan pembayaran PPh Pasal 25 yang dapat diperhitungkan dengan PPh terutang untuk tahun pajak yang bersangkutan.

Dikecualikan dari pengenaan PPh Pasal 15 atas perusahaan yang melakukan investasi dalam bentuk BOT sebesar 5% yakni apabila pemegang hak atas tanah adalah badan pemerintah.

Beberapa aspek yang harus diperhatikan terkait BOT adalah sebagaimana dirinci dalam tabel berikut ini:

Uraian Investor Pemegang Hak atas Tanah
Biaya Biaya yang dikeluarkan untuk mendirikan bangunan dalam rangka BOT, dianggap sebagai nilai perolehan investor untuk mendapatkan hak menggunakan/mengusahakan bangunan tersebut, dan nilai tersebut diamortisasi dalam jumlah yang sama besar setiap tahunnya selama masa perjanjian BOT. Amortisasi dimulai pada tahun bangunan mulai digunakan oleh investor. Apabila pembangunan melebihi jangka waktu 1 tahun, maka biaya yang telah dikeluarkan harus dikapitalisasi. Biaya yang dikeluarkan oleh pemegang hak atas tanah boleh dibebankan dengan memperhatikan ketentuan Pasal 6 dan Pasal 9 UU PPh
Masa perjanjian BOT Jika masa perjanjian BOT menjadi lebih pendek dari masa yang ditentukan dalam perjanjian, maka sisa biaya pembangunan gedung yang belum diamortisasi, diamortisasi sekaligus oleh investor pada tahun berakhirnya masa BOT yang lebih pendek tersebut –
Jika masa perjanjian BOT menjadi lebih panjang dari masa yang ditentukan dalam perjanjian karena adanya penambahan bangunan, maka biaya penambahan bangunan tersebut ditambahkan dengan sisa biaya yang belum diamortisasi dan kemudian jumlah semua biaya tersebut diamortisasi hingga masa BOT yang lebih panjang tersebut berakhir Biaya yang dikeluarkan oleh pemegang hak atas tanah boleh dibebankan dengan memperhatikan ketentuan Pasal 6 dan Pasal 9 UU PPh
Penghasilan Penghasilan investor sehubungan dengan BOT adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh investor dari pengusahaan bangunan yang didirikan, antara lain berupa:
a. Sewa dan penghasilan sehubungan dengan penggunaan harta
b. Penghasilan dari pengusahaan bangunan (Misalnya hotel atau rest area, pusat fasilitas olah raga, tempat hiburan, dll)
c. Penggantian atau imbalan yang diterima atau diperoleh dari pemegang hak atas tanah apabila perjanjian BOT diperpendek dari masa yang telah ditentukan		 Penghasilan yang diperoleh pemegang hak atas tanah dapat berupa:
a. pembayaran berkala yang dilakukan oleh investor selama masa BOT
b. bagian dari uang sewa bangunan
c. bagian keuntungan dari pengusahaan bangunan dengan nama apapun
d. penghasilan lainnya sehubungan dengan perjanjian BOT yang diterima atau diperoleh pemegang hak atas tanah
Status Kepemilikan bangunan – Apabila bangunan yang didirikan investor tidak seluruhnya menjadi hak investor, tetapi sebagian diserahkan kepada pemegang hak atas tanah, maka atas penyerahan tersebut terutang PPh Pasal 4 ayat (2)
Serah terima bangunan – Bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah setelah masa perjanjian BOT berakhir, merupakan penghasilan yang dikenai PPh Final Pasal 4 ayat (2)

Tata Cara Penyetoran dan Pelaporan

Pelaporan harus diserahkan tanggal 20 pada bulan dimana pembayaran pajak juga dilakukan. Namun, tanggal jatuh tempo pembayaran pajak itu sendiri bervariasi. Dibayar oleh wajib pajak paling lambat tanggal 15 di bulan setelah masa BOT berakhir.

Dalam hal bangunan yang didirikan oleh investor tidak seluruhnya menjadi hak investor tetapi sebagian diserahkan kepada pemegang hak atas tanah maka PPh yang terutang harus dilunasi oleh pemegang hak atas tanah selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah penyerahan.

Referensi :

  • Gunadi, M.Sc.,Ak.,Ph.D. (2014). Panduan Komprehensif Pajak Penghasilan. 02. Bee Media Indonesia. Jakarta. ISBN: 9789793122120.
  • Chairil Anwar Pohan. (2013). Manajemen Perpajakan Strategi Perencanaan Pajak dan Bisnis. Penerbit : Gramedia.
  • Keputusan Menteri Keuangan Nomor 248/KMK.04/1995 jo. Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE – 38/PJ.4/1995 Tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Sehubungan Dengan Perjanjian Bangun Guna Serah.

Image Sources: Google Image